От 500 тысяч до 120 миллионов
По мнению экспертов, перепроизводство жилья на новосибирском рынке очевидно. Фото: Анна Ланская

По мнению экспертов, перепроизводство жилья на новосибирском рынке очевидно. Фото: Анна Ланская

Корреспондент РП изучил цены на недвижимость в Новосибирске

По данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, сейчас в городе в различных фазах строительства находится порядка 3 млн м2 жилья — так называемый строительный задел. В год вводится чуть больше 1 млн «жилых квадратов», но задел при этом не снижается, а сохраняется на прежнем уровне за счет начала реализации новых проектов. Планку, скорее всего, удержат и в 2013 году. По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за 9 месяцев 2013 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию более 640 тыс. м2 жилых площадей: 53 многоэтажных и 1 малоэтажный дом. При том что традиционно в силу климатических особенностей большая часть ввода приходится на IV квартал.

Особенность Новосибирска — существенная доля жилья строится на площадках комплексного освоения. В последнем Генеральном плане города таких площадок было выделено 10, в настоящее время все они уже освоены или находятся в активной фазе застройки. Так, по итогам 2012 года на комплексные площадки пришлось 416,5 тыс. м2 из сданных 1,112 млн, т. е. около 37,5%. Показатель 9 месяцев 2013 года — 24%, но по итогам года доля комплексных площадок возрастет.

Большая часть новостроек — это жилье эконом-класса, востребованное из-за сравнительно невысокой цены. 10% новых квартир сдаются «под ключ».

Цены

В течение почти двух лет цены на новостройки в Новосибирске постепенно росли, практически достигнув докризисного уровня, который стал эталонным и недостижимым. Но во II квартале 2013 года цены стабилизировались. В первом полугодии, по данным компании RID Analytics, цена выросла всего на 1,7%. В июле квадратный метр жилья в новостройке стоил 50,6 тыс. рублей, в сентябре — 50,5 тыс.

– Понижательная фаза цикла строительной конъюнктуры в России и в Новосибирской области началась в конце лета прошлого года, — пояснил «Русской планете» Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting. — Но новосибирские застройщики почувствовали ее далеко не сразу.

В значительной степени такой «нечувствительности» способствовали действия правительства Новосибирской области, из средств налогоплательщиков субсидировавшего покупки жилья по программе «Молодая семья». Разумеется, массовые субсидии со временем иссякли из-за недостатка средств в областном бюджете.

– И как результат: уже в мае-июне средние цены новосибирских новостроек пошли вниз — если за январь-май эти цены выросли примерно на 5%, то к сегодняшнему дню практически весь рост первых месяцев года «испарился», — констатирует эксперт, ссылаясь на данные RID Analytics.

Как пояснил Сергей Дьячков, перепроизводство жилья на новосибирском рынке вполне очевидно. В 2011 году, по разным оценкам, в Новосибирске было приобретено 16-17 тыс. квартир в новостройках. В 2012 году значение этого показателя, опять же по разным оценкам, составило 30-32 тыс. квартир на примерно 500 тыс. домохозяйств города, то есть на уровне около 6% от числа домохозяйств.

– Резерва дальнейшего роста продаж на рынке нового и строящегося жилья в Новосибирске уже не осталось. Осенью рынок начал ощутимо «проседать», — говорит Сергей Дьяков.

В начале ноября аналитический центр АН «Жилфонд» сообщил, что средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новосибирска составила 57,34 тыс. рублей, что примерно на 1% выше средневзвешенной цены в октябре этого года.

«Темпы работ на строительном рынке сейчас снижаются, — сообщил руководитель отдела новостроек агентства недвижимости “Жилфонд” Григорий Якобсон. — Это позволяет застройщикам снижать и темпы привлечения финансов».

По словам эксперта, сезон повышенной активности застройщики не могли поднимать цены — это бы отпугнуло часть покупателей. Значимая часть застройщиков держит стоимость квадратного метра на том же уровне, что и летом. На ценовые тенденции сейчас большое влияние оказывают инвесторы, которые выставили много вариантов на продажу в домах, которые достроились или достраиваются к концу сезона.

«Повышение цен на первичном рынке вполне ожидаемо и характерно для четвертого квартала года. С большой долей вероятности до конца 2013 года стоимость квадратного метра в новостройках еще подрастет», — прогнозирует Григорий Якобсон.

В октябре, по данным агентства недвижимости «Жилфонд», средневзвешенная цена предложения в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья в Новосибирске на конец октября составила 61,12 тыс. рублей за м2, что на 1,37% ниже, чем в сентябре 2013 года.

По информации Александра Астахова, исполнительного директора Rolband&Partners, которой он поделился с «Русской планетой», цены на вторичном рынке стагнировали в течение года и в октябре показали снижение.

– С большой вероятностью такая неустойчивая ситуация продлится до лета 2014 года, — считает Александр Астахов.

Ценовые пики

Не все квартиры укладываются в параметры средних цен. По информации «Жилфонда», подготовленной для «Русской планеты», дешевле всего в Новосибирске можно купить комнату где-нибудь на окраине спального района. Например, сейчас в продаже есть вариант на ул. Хилокской за 480 тыс. рублей, а в Первомайском районе продается комната всего за 550 тыс.

Самые бюджетные однокомнатные квартиры также располагаются в отдаленных районах. Как правило, это квартиры в деревянных малоэтажных домах. За 960 тыс. рублей можно купить однокомнатную квартиру в Первомайском районе. За 1,05 млн — в Заельцовском. Стоимость однокомнатных квартир в не слишком отдаленном районе и в более приличном состоянии начинается от 1,6–1,7 млн рублей.

Самые дорогие однокомнатные — это просторные квартиры, расположенные, как правило, в Центральном округе. Однако здесь многое зависит от инфраструктуры и даже от самого дома. Так, самая дорогая однокомнатная квартира в базе АН «Жилфонд» сейчас стоит 7 млн рублей, в ней выполнен дизайнерский ремонт. Самая дорогая пятикомнатная квартира в Новосибирске стоит 99 млн рублей.

Самое дорогое загородное жилье в Новосибирске традиционно находится в Заельцовском районе. Сегодня в базе АН «Жилфонд» самым дорогим можно назвать вариант за 120 млн рублей.

Тенденции

Основной тенденцией на рынке недвижимости является строительство жилья в самых разных ценовых сегментах.

– Рыночное перепроизводство заставляет застройщиков еще усерднее производить дифференцирование. Можно сказать, что новосибирский рынок начал уверенное движение в сторону европейских стандартов де-факто — множество категорий квартир, подавляющая доля их сдается с полной отделкой, меблировкой и бытовой техникой, — говорит Сергей Дьячков.

Он также отмечает как тенденцию продолжение роста доли строительства, ведущегося на кредиты банков (в 2009-2010 годах банки почти не кредитовали строителей). Продолжается «вертикализация» бизнесов застройщиков — группа «Первый строительный фонд», уже построившая кирпичный завод «Ликолор», начала строительство своего завода по производству железобетонных изделий, а SKY Group объявила о предстоящем начале производства лифтов.

Еще одну особенность отметил Александр Астахов.

– В новостройках в центре города обозначилась тенденция проектирования зданий с элементами «зеленой архитектуры» — с вынесением придомовых территорий с зелеными насаждениями и площадками для отдыха.

Первым таким проектом в Новосибирске стал дом Berlin, строящийся на Красном проспекте — дом с террасами и парк-холлом с зимним садом. Аналитики относят его к классу элитарного жилья. На стыке комфорт- и бизнес-классов появился похожий проект в Октябрьском районе — у жилого дома «Статус» будет терраса на кровле одного из этажей.

Прогнозы

DSO Consulting прогнозирует, что по итогам 2013 года в Новосибирске будет продано около 28 тыс. квартир в новостройках, спад продаж продолжится как минимум до осени 2014 года.

– Конкуренция будет обостряться; нас, к сожалению, ждут новые скандалы с безответственными застройщиками, «заложившимися» на рост рынка и обманувшими ожидания своих дольщиков, — уверен Сергей Дьячков.

«В первом квартале 2014 года мы ожидаем традиционное снижение спроса. Для этого периода характерно появление большого количества специальных предложений от застройщиков: сезонные скидки, квадратные метры в подарок и т.п. Во втором квартале 2014 года возможно возобновление роста цен на первичном рынке», — такой ситуация видится Григорию Якобсону.

Читайте в рубрике «Титульная страница» В десятку!Что показали на презентации Apple и насколько это круто В десятку!

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях. Только экспертный взгляд на события
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»